Объекты незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

 

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/п	Конструкции
1	Фундаменты	18
2	Стены и перегородки	19
3	Перекрытия	7
4	Крыши	6
5	Полы	8
6	Проемы	9
7	Отделочные работы	10
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	17
9	Прочие работы	6
	Итого	100

 

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

• Фундаменты бутовые ленточные;
• стены кирпичные с наружной штукатуркой;
• перегородки дощатые оштукатуренные;
• перекрытия деревянные отепленные;
• кровля железная по деревянным стропилам,
• полы дощатые.
• Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности,

который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

 

Степень готовности — 100%

 

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение

строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно

. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка

. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения. Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный. Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

 

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

 

  

Что такое ЗОС для новостройки

29.12.2016

Для введения строительного объекта в эксплуатацию после возведения, ремонта и других работ обязательно требуются соответствующие документы, одним из которых является ЗОС.

Расшифровка и общее понятие

Не всем знакомо понятие ЗОС, и искать информацию о термине и его расшифровку начинают обычно только при личном столкновении. Что же означает эта аббревиатура?

Итак, ЗОС в строительстве это заключение о соответствии. Означает соответствие возведенного или капитально реконструированного объекта всем правилам и нормам технических регламентов, СНиПов и проектной документации. Этот документ выдается только после череды соответствующих проверок и полной пригодности строительного объекта и отдельных его частей для заселения и других предполагаемых нужд.

Перед конечной проверкой, которую пройдет строение для получения заключения о соответствии, проводится множество процедур контроля на всех этапах строительства и для каждой отдельной части. Ко времени получения разрешения на эксплуатацию накапливаются десятки документов о текущих надзорных операциях и проверках.

До итоговой проверки проводят:

• пробные запуски отопительных, электросистем, механизмов водоотведения и вентиляции постройки;
• индивидуальные испытания частей, оборудования и технических составляющих;
• при капитальном ремонте по договору – акт приемки.

К кому обращаться

Кто выдает ЗОС? Строительство – отрасль, которая от и до регулируется государством. Без разрешения государственных органов процесс строительства дома, фабрики или бассейна невозможен и наказуем. Поэтому выдачу всех документов для разрешения заселения зданий и их использования осуществляют государственные органы.

В случае с заключением о соответствии выдающей стороной будет орган государственного строительного надзора. Он контролирует всю деятельность застройщика с первых этапов строительства и проводит постоянные периодические проверки, указывая на недочеты и несоответствия тем или иным требованиям.

На итоговую проверку органу надзора отводится срок до одного месяца, а на выдачу заключения – 10 суток со дня подачи заявки.

Нюансы

Если нужные проверки не имели места в положенный срок и этап строительства, особенно в новостройках, надзор за которыми идет строгий, получить ЗОС будет проблематично.

Застройщику придется суетиться, чтобы уладить этот вопрос, иначе новостройка или здание после ремонта так и не войдет в эксплуатацию.

Причины, по которым застройщик получает отказ в получении заключения о соответствии:

1. Орган надзора вовремя не поставлен в известность о начале застройки;
2. Регулярность надзора была нарушена;
3. Не устранены дефекты, на которые застройщику указали на определенном этапе строительства;
4. Отсутствие надзора по вине застройщика.

При таких раскладах для получения ЗОС обращаются за услугами в независимую специализированную организацию. Она обязана иметь лицензию и тщательно провести обследование здания. Только при утверждении соответствия строения всем нормам, можно снова подать заявку на получение заключения о соответствии.

ЗОС, что это в строительстве и для чего оно нужно |

Статья о ЗОС, что это в строительстве, к чему обязывает и почему о нем нужно в обязательном порядке знать.

ЗОС, как известно, это заключение о соответствии. А для чего конкретно нужен этот документ на практике? Если объект капстроительства реконструирован (построен) согласно строительным правила и нормативам, это ещё ничего не значит. Почему?

Потому что требуется еще получить заключение о том, что построенный по СНиП объект не создает никакой угрозы для здоровья или жизни людей согласно требованиям действующего законодательства.

Иными словами ЗОС — это юридический документ в строительстве. Он выдается только после целого ряда соответствующих проверок. Добавим к этому, что он будет выдан только после того, как специальный орган убедится в пригодности данного строительного объекта, либо его частей (этажей, квартир)  для заселения людьми.

Заключение о соответствии можно получить только после конечной проверки. Ее и должно пройти здание.

Вся сложность обычно заключается в том, что перед этой итоговой проверкой необходимо провести целый ряд испытаний и мероприятий. К ним относятся, например, следующие.

• Индивидуальные испытания оборудования или составляющих его частей.
• Пробные запуски электросистем, систем вентиляции и водоотведения а также отопительных коммуникаций.

Помимо этого, существует еще целый ряд дополнительных требований, без которых выдача данного документа может быть задержана.

1. В частности, соответствующий орган должен быть уверен, что в отношении данного застройщика в настоящий момент не проводится процедура банкротства.
2. Далее. Застройщик не должен на данном этапе числиться в списке недобросовестных работников, подрядчиков, поставщиков или иных лиц, работающих в строительстве.
3. Его деятельность не должна быть в данный момент приостановлена решением суда.
4. У него также должна отсутствовать какая-либо задолженность по выплатам в бюджет.

Как видим, список требований приличный и в некоторых случаях он способен вызвать головную боль. Только после выполнения всех необходимых процедур и требований может быть выдано заключение о соответствии в строительстве, которое подтвердит, что объект соответствует требованиям энергетической эффективности, а здание оснащено всеми положенными приборами учета потребления энергетических ресурсов.

Так что же такое ЗОС в строительстве и для чего он нужен застройщику?

Почему так необходимо иметь этот документ? Дело, оказывается, в том, что застройщик по законодательству не имеет юридического права сегодня продавать построенное, либо строящееся здание без ЗОС (заключения о полном соответствии). Существуют  определённые нормы (статьи) закона о так называемом долевом строительстве. Например, девелопер не имеет права сегодня продавать квартиры в возводимых новых зданиях до тех пор, пока ему не выдадут заключение о соответствии.

Вот когда он получит ЗОС, это будет автоматически назначать, что данная компания легальна и вписывается в рамки положения 214-Ф3.

Где можно получить ЗОС? Обычно проверяет данное соответствие и затем выдает на руки заключение специальный, уполномоченный на это государственный орган. Как правило, этим занимается министерство строительства какого-либо отдельного субъекта страны. Что касается Москвы, этим занимается Москомстройинвест.

Маленький нюанс. ЗОС требуется юридическому лицу только лишь на те строения,  где ДДУ по каким либо причин не был оформлен до первого января текущего (2017) года. Если до этой даты хотя бы одно помещение было продано, девелопер документ на это строение получать в принципе не обязан.

Вот и ответ на вопрос, поставленный в начале статьи. ЗОС, что это в строительстве и почему без него в некоторых случаях нельзя обойтись – об рассказано сжато, но понятно.

27.11.2017Egor11

Что такое рнв в строительстве — Портал о стройке

Последний раздел может включать в себя многочисленные подразделы в зависимости от сложности объекта.

Залогом успеха проектирования является техническое задание, которое составляется Заказчиком (Застройщиком или Техническим заказчиком) на основании исходных данных. При этом он может делегировать эту обязанность Генеральному проектировщику, обстоятельно сформулировав общую концепцию. Такое техническое задание является правовым и финансовым обоснованием заключения договора (контракта) между Заказчиком и Генеральным проектировщиком, который обязан иметь свидетельство СРО. Обычно на этом этапе уже имеются результаты проектно-изыскательских работ в части геологии земельного участка под строительство, его градостроительный план с проектом межевания, а также технические условия на подключение к инженерным сетям или запросы на них. В соответствии со СНиП, например, для жилого здания типовое задание на проектирование объекта строительства обязательно должно содержать информацию по следующим решениям:

• Архитектурно-строительным
• Конструктивным
• Инженерно-сетевым (инженерным сетям и системам)

В том случае, если проектируется промышленный объект (завод, терминал и т.п.) к вышеуказанным трем добавятся технологические решения.

На первом этапе проектирования, которую еще называют предпроектной стадией, проектировщики предлагают объемно-планировочные решения в увязке с технико-экономическими показателями объекта. Они, в свою очередь, определяются его потребностями в инженерном и инфраструктурном обеспечении. Затем подготавливаются необходимые обоснования пригодности земельного участка для возведения данного объекта:

• Одобрение местных властей (разрешение на строительство)
• Публикация в СМИ и положительная реакция местного населения на проект
• Согласование у местного архитектора
• Согласование в местных надзорных инстанциях — СЭС, МЧС, Комприроды, ГИБДД и т.п.
• Получение технических условий на подключения к сетям
• Согласования с балансодержателями объектов инфраструктуры

На втором этапе проектирования разрабатываются все надлежащие разделы проектной документации (рабочий проект – РП). Градостроительный кодекс РФ в ст. 49 предусматривает, для каких объектов капитального строительства нужна государственная (или негосударственная) экспертиза РП, которую осуществляет Застройщик (или Технический заказчик) по месту расположения участка застройки. Успешно прошедший экспертизу РП передается на утверждение Застройщику, после чего он превращается в ПД стадии «Р» (более кратко — РД) со штампом «К производству работ». Генеральный подрядчик, заключивший договор на строительство объекта проектирования обязан руководствоваться им и только им, поскольку именно он является неотъемлемой частью договора.

Вышеизложенный порядок в полной мере применим к проектированию зданий и сооружений, возводимых из железобетонных и металлических конструкций, а также их элементов.

Необходимая информация о конструкции объекта излагается в разделе КР. Зачастую чертежи железобетонных элементов выделяют в подраздел КЖ, а металлических в КМ. Для металлических деталей и узлов может быть выделен подраздел КМД (альбом деталировок). Взаимное расположение элементов объекта излагается в разделе АР. Надо ли говорить, что всех чертежах обязательно должна присутствовать привязка к проектным осям. Эти разделы являются ключевыми для устройства «коробки» здания. Именно над ними дольше всего работают главные проектировщики — инженер, архитектор и конструктор (ГИП, ГАП и ГКП соответственно).

Качество проекта предопределяет качество, соблюдение сроков и финансовую эффективность строительства. Поэтому отнестись к процессу проектирования и согласования следует со всей серьезностью – как Заказчику, так и Генеральному проектировщику.

Source: metall-beton.ru

Читайте также